Theo các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư năm 2022 cần hết sức cẩn trọng với việc đầu cơ bất động sản. Hiện nay, giới đầu cơ vẫn hoạt động công khai. Lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch, xây dựng hạ tầng,… để đẩy giá lên cao làm bất ổn thị trường. Các giao dịch này có rủi ro rất cao. Vậy khái niệm đầu cơ nhà đất này là gì? Đầu cơ tác động đến thị trường ra sao? Hôm nay hãy cùng kinhtechiase đi phân tích vấn đề này nhé!
Danh Mục
Đầu cơ bất động sản là gì?
Đầu tiên, việc đầu cơ là việc mua một tài sản với hy vọng rằng nó sẽ trở nên có giá trị hơn trong tương lai gần. Các nhà đầu tư là những người thích mạo hiểm và sẵn sàng tiến hành mua bán khi dự kiến có sự thay đổi của giá cả trong tương lai. Hình thức này đòi hỏi người đầu cơ phải có óc phân tích chuyên nghiệp. Để qua đó có những dự đoán về giá chính xác nhất.
Từ trước đến nay, đầu cơ bất động sản được hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện những cơn sốt nhà đất. Họ mua vào với số lượng lớn hoặc cực lớn. Nhằm mục đích tạo sự khan hiếm cho thị trường. Qua đó đẩy giá lên cao hơn nhiều lần so với giá lúc bình thường rồi bán đi thu lời. Hiện nay, tình trạng đầu cơ này không chỉ diễn ra tại các thành phố lớn mà còn khá phổ biến ở các vùng nông thôn.
Vì mục tiêu chung là kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn. Thế nên nhà đầu tư cơ sẽ mua với mức tối đa số lượng bất động sản trong khả năng tài chính đang có. Thậm chí là vay mượn với lãi suất cao để mua bất động sản để nhằm mục tiêu kiếm lợi nhuận. Từ đó có thể thấy, với thị trường BĐS hiện nay, đầu cơ hay đầu tư áp đảo không thể nhận định chính xác được. Mà vẫn cần nhiều thời gian và phụ thuộc vào thị trường.
Đầu cơ và đầu tư bất động sản khác nhau như thế nào?
| Tiêu chí | Đầu tư BĐS | Đầu cơ BĐS |
| Quá trình | Chủ yếu diễn ra trong thời gian dài và thu lời nhờ vào giá trị thực cũng như tiềm năng phát triển của BĐS trong tương lai | Chủ yếu diễn ra trong thời gian ngắn. Và thu lời nhờ vào chênh lệch về giá, sự biến động về cung – cầu trên thị trường |
| Cơ sở đưa ra quyết định | Tiềm năng sinh lời của BĐS, tình hình tài chính của cá nhân, thời điểm đầu tư… | Biến động cung – cầu, tâm lý thị trường, kinh nghiệm cá nhân. Thậm chí là đầu cơ theo tâm lý đám đông |
| Vốn đầu tư | Thường sử dụng vốn tự có, tiền nhàn rỗi để đầu tư dài hạn | Thường đi vay hoặc kêu gọi vốn. Tận dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ ngắn hạn |
| Thời gian nắm giữ BĐS | Dài hơn
Nhà đầu tư sẽ chọn thời điểm để xuống tiền và quan sát biến động thị trường thay vì nhanh chóng trao tay. Điều này giúp tăng sự an toàn và thu lợi nhuận tốt theo thời gian |
Ngắn hơn
Nhà đầu cơ chuyên nghiệp sẽ tìm cách để đẩy thị trường lên cao khi đã gom đủ số lượng BĐS họ cần. Sau đó bán ra thị trường với giá cao gấp nhiều lần để hưởng lợi nhuận. Nhà đầu cơ thường có xu hướng mua vào lúc thị trường đang nóng sốt. Bởi thế họ dễ bị mắc kẹt và rơi vào cảnh “ôm hàng” mà rất khó bán ra |
| Lợi nhuận | Thường ổn định và có thể dự đoán | Thường bất ổn và khó dự đoán |
| Mức độ rủi ro | Thấp hơn | Cao hơn |
Những tác động của đầu cơ lên thị trường bất động sản
Đầu cơ khiến giá đất tăng cao
Do quỹ đất khan hiếm nên việc đầu cơ bất động sản sẽ đẩy giá đất lên cao hơn. Các nhà đầu cơ chỉ quan tâm đến việc kiếm lời bằng cách bán với giá cao. Do đó họ có thể bịa đặt sự thật để đánh lừa những người mua không nghi ngờ. Người mua đất vô tình lầm tưởng rằng mình mua được mảnh đất có giá phải chăng. Điều này khiến giá trị đất đai cũng theo đó bị đội lên cao hơn thực tế do tâm lý chung.
Các nhà đầu cơ tung tin rằng một khu vực cụ thể nào đó sẽ sớm được phát triển thành một khu vực đô thị. Đây là hình thức phổ biến nhất các nhà đầu cơ thường làm. Khi người mua biết được tin tức, họ sẽ không ngần ngại bỏ ra một số tiền lớn để mua. Hiệu ứng đám đông được hình thành rồi lần lượt khiến giá đất càng được đà tăng cao.
Đầu cơ có thể gây ra khủng hoảng kinh tế
Đầu cơ nhà đất trên thị trường bất động sản tạo ra sự khan hiếm ảo. Điều này làm phức tạp và làm chậm sự phát triển của quỹ đất ở đô thị. Dẫn đến sự ảnh hưởng lẫn nhau ngày càng chặt chẽ giữa quỹ đất và nhu cầu thực.
Nếu không được giám sát trong thời gian dài, đầu cơ đất có thể gây ra các phản ứng dây chuyển. Dẫn đến tăng giá của các sản phẩm khác. Bởi đất đai ngày nay là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Giá bán sản phẩm, giá vàng, ngoại tệ, dịch vụ đều bị xáo trộn và tăng theo giá đất.
Thậm chí, lạm phát hình thành sẽ gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ. Đã có những trường hợp trong quá khứ khi bùng nổ sốt đất. Đây được cho là nguyên nhân dẫn đến lạm phát.
Ngân sách Nhà nước bị thất thu
Việc mua đất theo kiểu đầu cơ thường dẫn đến việc một số lô đất chuyển qua tay một số người khác nhau. Điều này tạo ra một kịch bản khó quản lý. Nghĩa là trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước vô tình không được đáp ứng một cách triệt để và công bằng. Thuế và lệ phí đất đai có thể tác động đến ngân sách nhà nước.
Hơn thế nữa, trong tình huống cần thu hồi đất để sử dụng cho mục đích chung. Lúc này nhà nước phải bỏ ra một khoản kinh phí đáng kể để bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Đầu cơ nhà đất làm giảm hiệu quả kinh tế, kỹ thuật, xã hội
Do lợi nhuận lớn và nhanh chóng nên nhiều người đã chọn hình thức đầu cơ bất động sản. Cụ thể là đất nông nghiệp hơn là các mặt hàng khác. Bởi vậy, việc cổ phần hóa cũng như cho thuê các tài sản nhà nước khác như trái phiếu sẽ bị hạn chế. Khi một khoản tiền đáng kể được chi ra và một khoản tiền lớn bị mất để giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng và chính sách xã hội bị chậm lại. An sinh xã hội sẽ không thể thực hiện đúng thời gian và ổn định như mong muốn.
Lãng phí đất đai
Hiện nay, ngày càng nhiều nhà đầu cơ đất đai mua bán tài sản không đúng mục đích. Thực tế cho thấy, khu đất giữa trung tâm thành phố hoặc ven nội thành vẫn còn nhiều chỗ bị bỏ hoang vì giới đầu cơ chưa bán được. Những tài sản này không được sử dụng cho mục đích an sinh xã hội. Cũng như không thúc đẩy lợi ích cộng đồng và không tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất vô tình bị phá vỡ. Và kết quả là đất bị “nghèo” đi một cách vô thức.
Đầu cơ đất đai là tích cực hay tiêu cực?
Mỗi người sẽ có một cách nhìn khác nhau. Từ trước đến nay người mua vẫn thường quy chụp cho nhà đầu cơ một cái nhìn tiêu cực về vấn đề họ kiếm tiền bằng cách nào. Với người mua, khi mua được một mảnh đất qua quá nhiều khâu trung gian và nhất là qua tay nhà đầu cơ thì giá thành sẽ bị đội lên khá cao. Gây ảnh hưởng đến họ rất nhiều nên họ sẽ không thích giới đầu cơ tích trữ gây khan hiếm thị trường và đẩy giá cao để trục lợi.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản thì đầu cơ tích cực hay tiêu cực còn phụ thuộc vào nhiều góc nhìn khác nhau. Nhà đầu cơ luôn là một nhân tố không thể thiếu trong mọi loại thị trường. Vai trò của họ quan trọng bởi đây là nhóm rất chịu khó “săn” thông tin, ra quyết định nhanh. Họ cũng người người nhảy vào thị trường sớm nhất và nhảy ra thị trường sớm nhất khi đã đạt được mục tiêu về lợi nhuận.
Nếu coi đầu cơ bất động sản là hiệu tượng tiêu cực thì nó chỉ xuất hiện khi hàng hóa trên thị trường không đủ. Và có một nhóm đối tượng mua găm hàng nhằm đẩy giá. Còn với thực tế, khi nguồn hàng của thị trường BĐS dồi dào, không thiếu, cung lớn hơn cầu thị việc mua số lượng lớn, bán nhanh sẽ không gây tác động gì.
Các yếu tố làm đầu cơ bất động sản phát triển
Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận thông tin về đất đai
Trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai. Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý nói chung cũng rất khó để biết được. Bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không minh bạch, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư lớn. Đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.
Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém
Thứ nhất, tính cục bộ trong quản lý đất đai còn lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn về phương pháp quản lý. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn thực hiện thủ công trên giấy. Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn thiếu tính hệ thống. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể.
Thứ hai chính là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật Việt Nam buộc người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) mới được thực hiện giao dịch. Thế nhưng hoạt động cấp GCNQSDD lại diễn ra quá chậm. Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính mà còn có sự góp phần của cơ quan nhà nước có liên quan. Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ bất động sản bùng phát và vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước.
Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn. Bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm qua loa, chiếu lệ về hình thức.
Có nên đầu cơ bất động sản không?
Theo các chuyên gia, việc đầu cơ, lướt sóng bất động sản đẩy giá trong thị trường thời gian này là không khả khi.
Theo thống kê của Savills trong quý III năm nay, nguồn cung sơ cấp khoảng 3000 căn. Đây là mức cung thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Giảm 18% theo quý và 70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán. Trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý này cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn. Giảm 70% theo quý và 94% theo năm. Trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23 điểm phần trăm theo quý và 58 điểm phần trăm theo năm.
Mặc dù vậy, đánh giá về những tác động từ đại dịch Covid-19 ở phân khúc BĐS nhà ở. Các chuyên gia nhận định trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới.
