Đầu tư đất nền luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với bất kỳ nhà đầu tư quan tâm đến BĐS. Bởi đây là sản phẩm mang lại những món lời cực lớn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn tồn tại muôn vàn rủi ro. Việc trang bị những kiến thức hữu ích sẽ giúp bạn tránh được nhiều mất mát không đáng có. Do đó, hôm nay kinhtechiase sẽ gửi đến bạn đọc những nguyên tắc đầu tư đất nền hiệu quả. Đừng bỏ lỡ bài viết hay ho bên dưới đây nhé!
Những điều cần biết về đất nền
Đất nền là gì?
Đất nền được biết là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư. Đây cũng là dạng bất động sản đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có:
- Quy hoạch rõ ràng và được phê duyệt
- Có nhiều tiện ích xung quanh
- Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi
- Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn. Như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng,…
Đất nền khác đất thổ cư ở điểm nào?
| Cơ sở so sánh | Đất nền | Đất thổ cư |
| Định nghĩa |
|
|
| Pháp nhân | Doanh nghiệp hay còn gọi là chủ đầu tư thực hiện dự án, phân lô dự án | Thường do cá nhân thực hiện tách thửa |
| Khả năng tiếp tục tách thửa | Đất nền đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500. Lúc này không thể tách lô thêm được | Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa sẽ khác nhau. Có thể được phép liên tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại khu vực đó |
| Thời gian ra sổ | 1 – 2 năm tùy điều kiện triển khai của chủ đầu tư | 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa |
| Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh |
|
Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông cũng như tiện ích và vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu |
Phân biệt các loại đất nền
Trước khi đầu tư đất nền thì nhà đầu tư cần biết đất nền có những loại nào. Hiện nay, có 3 loại đất nền chính đó là đất nền dự án, đất thổ cư và đất nền liền kề. Để tránh hiểu lầm trong quá trình đầu tư, chúng ta cần hiểu rõ mỗi loại đất nền có những đặc điểm nào và cách phân biệt chúng.
Đất nền dự án
Đất nền dự án là những lô đất đã được quy hoạch hoặc đang trong quá trình được chủ đầu tư tiến hành quy hoạch. Những khu đất này là bước đầu được sự tác động từ con người. Tuy nhiên, chưa có công trình nào xây dựng lên chúng. Đất vẫn còn trống và nguyên hiện trạng sơ khai. Chủ đầu tư quy hoạch đất này thành từng lô cụ thể. Hoặc phân tách các lô đất theo nhiều hình dạng có diện tích khác nhau sao cho phù hợp nhất. Hoặc cho xây đường nội bộ trong dự án.
Chủ đầu tư là người cấp các loại giấy tờ có liên quan đến đất nền khi có diễn ra trao đổi, mua bán. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng là người bồi thường cho những hộ dân bị lấy đất khi làm dự án.
Đất nền thổ cư
Đất thổ cư chính là đất có người ở và cư trú trên đó. Thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, không đường dùng để sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Đất thổ cư có mặt ở cả thành thị và nông thôn. Đất này là loại đất được sử dụng cho việc xây dựng nhà cửa, sinh hoạt, lưu trú của người dân. Cũng như xây dựng các công trình, cơ sở vật chất phục vụ đời sống con người.
Đất nền liền kề
Đất nền liền kề có các đặc điểm gần giống với đất dự án. Chúng thuộc các khu đô thị, khu dân cư. Các nền đất có diện tích bằng nhau, đồng bộ với nhau và được đặt gần kề với nhau. Vì thế để phân biệt rõ được các nhóm đất này, cần nhiều yếu tố khác nữa như pháp lý, mục đích sử dụng.
Các nguyên tắc đầu tư đất nền hiệu quả
Đầu tư đất nền có vị trí kết nối tốt
Vị trí là điều kiện quan trọng hàng đầu khi lựa chọn đầu tư đất nền. Đây là yếu tố nói về câu chuyện là nhà đầu tư phải lựa chọn đất nên ở nơi mà khả năng kết nối về giao thông thuận tiện. Điều này sẽ tạo tiềm năng tăng giá trong tương lai cho bất động sản.
Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân hay mắc sai lầm đó là chọn lựa các bất động sản hay 1 khu đất nền tại vị trí không có giao thông kết nối thuận tiện. Như vậy sẽ làm cho tiềm năng tăng giá không có, khả năng chôn vốn trong thời gian lâu.
Đầu tư đất nền có mật độ dân cư tương đối
Một ví dụ thực tế đó là nhà đầu tư mua lô đất tại vị trí được công ty phát triển giới thiệu là dự án đẹp trong 3-5 năm nữa. Nhưng thực ra đó chỉ là một khu đất trong rừng cao su vừa được đốn hạ. Không những thế, hạ tầng tại đây cũng ở mức độ rất sơ sài.
Như vậy, nguyên tắc thứ 2 khu mua đất nền đó là chọn nơi có mật độ dân cư tương đối. Điều này sẽ giúp cho nhà đầu tư giải quyết được một số vấn đề quan trọng. Khi mật độ dân cư càng tăng lên ở khu vực đó thì cũng đồng nghĩa với việc đất nền của bạn có tăng giá theo thời gian.
Đầu tư đất nền có pháp lý hoàn chỉnh
Pháp lý ở đây chính là sổ hồng. Nhờ có sổ hồng mà nhà đầu tư sẽ tránh được 2 rủi ro lớn. Do phần lớn những nhà đầu tư bất động sản cá nhân hay chọn giữa chuyện đánh đổi giữa giá cả và pháp lý.
Khi nhà đầu tư mua bất động sản giá rẻ hoặc góp tiền theo tiến độ, theo hợp đồng đặt cọc,… mà không phải hợp đồng mua bán. Thì lúc này rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể đối mặt chính là đơn vị phát triển dự án không thể hoàn thành và đưa ra sổ hồng theo đúng cam kết trong hợp đồng. Đó chính là rủi ro lớn mà nhà đầu tư nên quan tâm khi đầu tư đất nền.
Đầu tư đất nền cần biết định giá
Thông thường những nhà đầu tư bất động sản cá nhân thường không có nhiều thời gian để đi khảo sát giá cả xung quanh khu đất họ muốn mua. Điều này sẽ dễ dẫn đến sai lầm đó là mua đất với giá bị cao hơn giá trị thực của nó tại thời điểm đó. Theo đó kéo theo rủi ro, nếu trong tương lai gần bạn muốn bán đi thì không bán được vì đã trót mua với giá rất cao.
Một trong những nguyên tắc, phương pháp để định giá đó chính là phương pháp so sánh. Nhà đầu tư cần tìm những thông tin, đi khảo sát kỹ lưỡng xung quanh khu đất nền mình định mua. Để qua đó nắm bắt được giá cả cơ bản của những lô đất lân cận. Và cuối cùng có được giá chính xác khi ra quyết định mua.
>>>XEM THÊM: Bỏ túi ngay kinh nghiệm mua đất thổ cư “cực hay” này nhé
Chọn đất nền có tính thanh khoản tốt
Thanh khoản chính là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản. Trong trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản đó và có nhu cầu chuyển đổi thành tiền mặt. Thì ngay lập tức hoặc có thể trong thời gian ngắn phải tìm được người mua cho lô đất nền mà bạn đang muốn bán.
Điều này quan trọng khi thị trường có sự biến động và một nhà đầu tư muốn hoàn vốn. Thì tính thanh khoản là nguyên tắc giúp họ có thể thu hồi tiền để có thể đầu tư vào những mục đích khác.
Xem xét tài chính cá nhân
Bạn nên nhớ, không nên đầu tư quá số tiền đang có mà chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nhất là khi bạn là nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Khi thiếu hụt, bạn chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả các áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh. Đây là những thời điểm “vàng” cho bạn đầu tư đất nền.
Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Bạn cần dự đoán đúng thời điểm mua vào bán ra để nắm chắc phần thắng nhé.
Những lô đất nền cần tránh khi đầu tư
- Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng: Nếu mua nhầm một nền đất đang bị cầm cố. Vừa không thể bán, vừa không được cấp phép xây dựng. Khi những lô đất này bị ngân hàng phát mãi thì lúc này chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng mất trắng và phá sản.
- Đất nền dự án ma: Thị trường bất động sản không phải là nơi dễ dàng cho người thiếu sự thận trọng. Hiện nay, có khá nhiều dự án ảo không có thật và được cò đất rao bán với mức giá hấp dẫn. Khi chủ đầu tư rót vốn thì họ chiếm đoạt tài sản và cao chạy xa bay. Điển hình như dự án ma Alibaba cuối năm 2020.
- Đất thanh lý giá rẻ: Có câu nói rằng “của rẻ là của ôi”. Không có tài sản nào giá trị cao mà được bán với giá cực thấp. Đây chỉ là một cái bẫy hấp dẫn nhằm vào các nhà đầu tư non trẻ, chưa am hiểu nhiều về thị trường. Chúng thường được rao bán với những lời nói ngon ngọt và quảng cáo hoành tráng. Trong khi thực tế đó chỉ là mảnh đất xa xôi hẻo lánh ở vùng quê nào đó. Thậm chí là đồi núi,…
Xem ngay nhé! Cách đầu tư đất nền hiệu quả không bị thua lỗ
Lời kết
Hy vọng những phân tích trên đây sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về kinh nghiệm đầu tư đất nền. Đừng quên theo dõi kinhtechiase để xem thêm nhiều bài viết thú vị về chủ đề bất động sản nhé!
Bài viết hot khác, đọc ngay nhé!
